把房屋貸款【搬家】到銀行會面對很多條件，如果具有優良條件自然會相對簡單多。

可是有許多民眾對於這方面完全不熟悉不知道如何讓自己成為條件優良的客戶，今天就跟大家分享把貸款增轉貸至銀行的注意事項以及如何達成私人設定塗銷這件事。

銀行增轉貸前必須做到

美化帳面

銀行貸款一定會過財團法人金融聯合徵信中心來評估申貸人的還款能力，如果帳面不好看銀行是不會願意提供有風險的貸款，就算申貸下來額度以及利率也不會太好。

減少成數

如果房子的成數太少這個抵押品有跟沒有一樣，所以想要把債務搬家到銀行必須要清出成數讓銀行核貸。

清空債權

就算還款能力優良、房屋也有成數但是銀行大多數狀況下不會願意設定在第二順位以後，所以必須把債權清空才有機會讓債務搬家。

 

民間設定債務轉貸銀行流程

1.處理申貸可能被拒絕原因

2.培養良好信用或是找信用良好的保人並且準備好房屋險等資料

3.評估貸款是否可以穩定償還

4.完成上述動作銀行將會核撥貸款。

 

民間房屋私人設定增轉貸至銀行

銀行核貸房屋貸款不僅是估價房產的殘值還有客戶的還款能力，最重要的條件是客戶抵押的不動產需要一年內沒有私人設定的紀錄，並不是塗銷後就可以馬上向銀行申請貸款。

站在銀行的角度思考這樣的客戶是具有一定風險的，假設客戶在民間機構借了一筆錢來塗銷之前的債務再跟銀行借貸這樣客戶無法還款的機率會大大增加。

除非客戶有非常良好的信用評分以及相對的財力證明，不然的話一年內不得有私人設定是一個必要條件。

 

私人設定塗銷需要多少費用

 

若是有房屋私設無法向銀行進行增轉貸業務，塗銷私人設定僅需要債權人同意塗銷即可辦理，

通常都是需要把債務清償才會同意塗銷。但就是沒有錢還款才想轉銀行所以多數人會選擇找民間金融機構承辦這項業務，雖然需要一定的服務費但是轉貸至銀行可以讓生活壓力小很多是一個值得思考的方案。

 

私人設定塗銷辦法

房屋私人設定原因大多數是因為借貸契約，但也有部分人的房屋私設是因為家人不讓屋主進行貸款抵押所以進行房屋私人設定，這個狀況其實已經有點傾向偽造文書了，雖然沒有明顯的犯法但是這樣的房屋私人設定是不會被法律保護的，所以屋主可以向法院提出訴訟確認【債權不存在】的事實，這樣的話就可以把上面的私人設定塗銷掉。

 

為何要塗銷私人設定

把房屋做為抵押品向他人借貸這句話應該拆分成兩部分，第一部分是抵押，第二部分是借貸。

所以當我們處理好第二部分的借貸契約後自然還要去處理第一部份的抵押契約，如果說未來還有資金上的需求會跟同一家金融機構借款自然不需要塗銷，但如果未來沒有要借貸的需求就需要盡快辦理塗銷設定，把房子的所有權拿回來避免未來需要買賣的時候因為有房屋設定的問題導致無法辦理，盡速辦理也可以避免時間過久文件遺失的話再補辦會需要花上許多心力，所以當把債處清償後最好是趕快把這筆債務做一個完美的收尾吧。

 

如何塗銷房屋私人設定

塗銷房屋設定需要在轄區地政事務所登記課辦理抵押權塗銷登記

 

1.所有權人親自辦理:

土地登記申請書及登記清冊、債務清償證明書（需蓋妥印鑑章）、他項權利證明書、房屋私設抵押權人印鑑證明、房屋私設抵押權人身分證明文件、申請人之身分證明文件。

 

2.債權人親自辦理：房屋私設抵押權人身分證明文件、房屋私設抵押權人印鑑證明、債務清償證明書、他項權利證明書。

 

3.委託代理人辦理:代理人需要帶身分證正本及印章還有上述證件，另外還需要委託證明。