房屋設定是一種把不動產做為抵押品必須要做的登記，對於需要大量資金的人來說，只要有不動產就可以獲得高額度、低利率的方案。
房屋設定之所以可以借到高額度就是因為他本身就具有一定的價值，而銀行通常不會願意借到滿，這時候轉向親友、民間金融公司等非銀行的管道借貸就會是私人設定了。
房屋設定順位
房屋設定第一順位我們稱為頭胎，第二順位稱為二胎以此類推，大多數的頭胎都是買房時向銀行申辦購屋貸款，所以銀行得到的保障是最大的，而二胎的風險比頭胎高出許多因為如果申貸人無法償還面臨到房屋被扣押甚至需要法拍的時後，法院會先讓第一順位的權利人結清所有債務，剩餘的錢才會輪到第二順位、第三順位，所有權力人都收到款項後剩下的錢會到屋主手上。
但是不代表把房子賣了就沒事，許多時候會發生就算法拍也無法把所有欠款都還清，所以願意做第二順位的權利人並不多，就算願意承做收取的利息也會相對高，風險越高所收取的金額越多這個概念，不論是民間金融機構或是銀行都一樣。
所以並不是民間金融機構的利息太高，如果第一順位就找民間金融機構承辦的話可以獲得比銀行更高額度且利率也不差的方案。
房屋私人設定的原因
許多人的房屋設定都來自買房的房貸，畢竟要一次性拿出這麼大筆的金額不是人人可以做到的，但後續的私人設定原因就有很多種可能了，例如:
一、親友私人設定
在台灣許多人的觀念都傾向於，房產是可以永久流傳的財產，所以會有許多長輩會把房產進行私人設定，避免家裡面的人把房屋做為抵押品來貸款。
而繼承的房屋也可能碰上兄弟姊妹為了避免房產被賣掉自己卻拿不到屬於自己的那一份，於是將房屋進行私人設定也會是原因之一。
二、親友借貸
不管是感情多麼好的親友，如果需要借一筆巨款的話，對房屋進行私人設定也是很合理的，畢竟如果只憑一張欠條許多人都不會願意冒這種風險的。
三、民間金融機構
許多人在銀行不願意貸款，而親友也沒有那麼多資金的狀況下，會選擇向民間金融機構借貸，民間金融機構的設定在法律上來說，也是屬於私人房屋設定。
房屋私人設定流程
房屋私人設定很簡單，只需要準備幾項資料
一、登記申請書
二、抵押權設定契約書正副本各1份
三、不動產權利書狀
四、身份證明文件（戶籍謄本或身分證影本或戶口名簿影本）
五、義務人印鑑證明，印鑑證明書以登記原因發生日期前一年以後核發者為限。
（抵押權人為金融機構者，義務人免附印鑑證明）。
備妥這些文件後，到該轄區的地政事務所辦理抵押權設定登記就完成了。
房屋私人設定怎麼查
房屋設定只要透過地政事務所申請該地號之土地登記謄本，就可以透過土地登記謄本上記載的權力資料，馬上知道該房屋是否有無設定、是否被法院查封以及目前登記權利人為何等資料。
不管是買賣或是想要了解自己住家狀況都可以透過地政事務所得知狀況。
民間房屋私人設定增轉貸
如果想要進行增轉貸，不動產的價值不只需要比債務高於一定金額，還需要有還款能力，如果是對銀行的增轉貸需要一年內沒有房屋私人設定滿一年，不是塗銷後就可以向銀行增轉貸的。
雖然並非強制性的規定，但是除了少數還款能力非常強的個案，多數的人都是適用這條規定的，因為以銀行的角度看待私人設定塗銷未超過一年的客戶，會被歸類在高風險的客群，所以除了信用評分以及穩定的收入來源，一年內不能有私人房屋設定的紀錄也非常重要。
如何塗銷房屋私人設定
塗銷房屋設定需要在轄區地政事務所登記課辦理抵押權塗銷登記
1.所有權人親自辦理:土地登記申請書及登記清冊、債務清償證明書（需蓋妥印鑑章）、他項權利證明書、房屋私設抵押權人印鑑證明、房屋私設抵押權人身分證明文件、申請人之身分證明文件。
2.債權人親自辦理：房屋私設抵押權人身分證明文件、房屋私設抵押權人印鑑證明、債務清償證明書、他項權利證明書。
3.委託代理人辦理：除了以上證件外，代理人還需要帶身分證正本及印章。
還有一種方法是只要證明並無債務問題即可，有時候房屋私人設定是因為特殊原因並非債務問題，以房屋設定在法律的角度來說，沒有債務的原因進行私人設定是不被法律保障的，如果沒有債務問題屋主可以到法院提出塗銷告訴。
房貸繳清後需要塗銷嗎
需要，如果貸款繳清後沒有塗銷後續如果文件遺失就需要要補辦，想要脫售房屋的話
又要再麻煩一次，但如果近期還有需要向銀行貸款的需求就可以向銀行申請抵押權塗銷同意書，銀行方面會將他項權利證明書以及抵押權設定契約書、火險與地震險保單歸還，這些文件都是清償證明，想要塗銷房屋設定的必備文件。
不過如果沒有賣房的打算，而以後也會有貸款的可能性，可以先拿到清償證明就好，房屋設定一樣可以保留，因為申請貸款非常麻煩，如果設定好的話之後貸款也不需要再支付手續費、代書費等等雜支。
房貸繳清的細節
有時候房屋借貸都會有提前清償的違約金，而部份銀行是屬於就算清償了只要沒有塗銷房屋設定就不需要支付違約金，而有一個辦法是就算合約有寫上提前清償需要支付違約金這條規定，也可以不用支付違約金。
這個方法就是償還到剩下一元的貸款，這樣既不用付利息，也不需要支付違約金，等到時間到就可以解除違約金了。
房屋私人設定塗銷費用
單純的房屋私人設定塗銷所需要的費用只有一些手續費而已，並不會需要太多錢，不過要注意的是想要跟銀行貸款需要一年內沒有房屋私人設定，而想要塗銷房屋私人設定就一定要拿到債權人的同意，如果有這方面的需求除了透過代書事務所，民間的金融機構多數也可以幫忙辦理。
房屋民間設定該如何解套
有一些民間金融機構需求的利息非常高，時常有借貸人被這些高額的利息拖住，連本金都沒有辦法還清，想要解套的話這邊為大家介紹幾個方法。
1、親友周轉
如果想要擺脫高額利息最直接的方法就是清償債務，向親友借款把債務結清，再讓親友對房屋進行設定獲得保障，這樣就可以不用支付高額的利息，之後再向銀行說明狀況，找到適合的方案擺脫債務。
2、民間金融機構
雖然都是民間金融機構，但只要多詢問一定可以找到利率更好的民間金融機構，透過轉貸的方式降低月付金，這樣也可以減少許多還款壓力。
3、買賣回租
這種融資方案可以快速地獲得大筆資金，而且也可以依然生活在自己的家裡，雖然每個月都需要支付租金(利息)，但是這樣不僅可以處理掉債務問題，手邊也會留有許多現金，負債比也會下降許多，等之後有錢一樣可以向民間金融機構買回，而且沒有房屋私人設定的問題所以可以向銀行申貸房貸，屬於多數人會選擇的解套方式。
看到這裡你知道怎麼把民間私人設定塗銷了吧!
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